مسکن؛ چرخش از توانمندسازی به سوداگری محمد جواد جلال فرد

جنوب نیوز- محمد جواد جلال فرد: دولت برای خروج از رکود حاکم بر حوزه مسکن و ایجاد رونق در این حوزه، توجه خود را به تسهیلات مسکن از جمله وام خرید و ... معطوف کرده است. بهبود شرایط تسهیلات مسکن می تواند اثرات منفی و مثبت در بازار مسکن داشته باشد. این امر منوط به شرایط تسهیلات و سیاست های دولت در این زمینه است. در این راستا دولت می تواند از ابزار تسهیلات در دو رویکرد متفاوت جهت رونق بازار مسکن استفاده کند:
 
1- به عنوان ابزاری جهت تحریک تقاضا
 
2- به عنوان ابزاری جهت توانمند سازی
 
در رویکرد اول دولت با فراهم نمودن شرایط برای حضور تقاضای مصرفی و سرمایه ای بدون توجه به وضعیت تولید و عرضه و عدم تفکیک تقاضای سرمایه ای و مصرفی، زمینه رشد شاخص بهای مسکن را فراهم کرده و با رشد شاخص بها، انگیزه تقاضا سرمایه ای مولد و غیر مولد(سوداگرانه) نیز افزایش خواهد یافت. رشد شاخص بهای مسکن اثرات تورمی برای کشور داشته و در نهایت کاهش توان اقتصادی خانوار را به در پی خواهد داشت.
 
در رویکرد دوم، همزمان تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه ای مولد در مقابل تقاضای سوداگرانه حمایت خواهد شد. در این شرایط نگرانی های رویکرد قبلی مانند اثرات تورمی آن نیز تاحدودی مرتفع خواهد شد. برخی از سیاست های دولت مانند صندوق یکم و جوانان که گروه های هدف آن خانه اولی ها، زوج های جوان و خانه های نوساز و اعطای وام پیش خرید مسکن بوده است، در راستای رویکرد دوم تلقی می شود.
 
اما استقبال کم از تسهیلات صندوق در مسکن یکم و جوانان سبب شده است تا سیاست های دولت به سمت رویکرد اول گرایش یابد. حذف شرایط مصرفی بودن، خانه های نوساز و افزایش مداوم سقف وام خرید نشانه هایی از چرخش سیاست دولت از رویکرد دوم به رویکرد اول است.
 
دولت با این توجیه که عدم استقبال متقاضیان مسکن از تسهیلات به علت نا مناسب بودن تسهیلات با قیمت مسکن است، در چند سال اخیر بارها و بارها سقف تسهیلات خرید را افزایش داده است و در طی دو سال این تسهیلات 4 برابر شده است. این در حالی است که عدم استقبال متقاضیان مسکن از تسهیلات منحصر به شهرهای بزرگ نمی شود و در شهرهای کوچک که سقف تسهیلات 60 تا 70 درصد قیمت تمام شده مسکن را شامل می شود نیز با عدم استقبال متقاضیان مسکن از تسهیلات روبرو شده است.

عدم استقبال متقاضیان مسکن از تسهیلات را باید در عدم درک صحیح از شرایط اقتصادی دانست. کاهش قدرت پس انداز خانوارها و عدم توان بازپرداخت اقساط تسهیلات که با سودهای بالایی پرداخت می شود، مهمترین دلایل عدم استقبال متقاضیان مسکن از تسهیلات است. تسهیلات ارائه شده با نرخ سود و بهره اعلام شده در توان و استطاعت خانوارهای متقاضی نیست و افزایش سقف تسهیلات با سود فعلی کمکی به حل مسئله نمی کند.
 
راه حل این مسئله را نباید در افزایش سقف تسهیلات یا برداشتن شروط تاهل و خانه نوساز بودن جست و جو کرد بلکه راه حل عدم استقبال متقاضیان مسکن از تسهیلات را باید در کاهش سود بانکی تسهیلات مسکن یا افزایش دوره بازپرداخت اقساط جست و جو کرد. با کاهش سود تسهیلات یا افزایش دوره بازپرداخت اقساط، گستره جامعه هدف تسهیلات افزایش خواهد یافت و تعداد بیشتری از خانوارها جهت تامین مسکن توانمند خواهند شد و قدرت خرید آنان افزایش خواهد یافت.
 
اما اگر بدون توجه به شرایط اقتصادی حاکم، صرفا سقف تسهیلات افزایش یابد یا شروط متاهل بودن و خانه نوساز بودن حذف گردد، تقاضاهای مصرفی به تقاضاهای سرمایه ای بدل خواهد شد و زمینه رشد شاخص بهای مسکن را فراهم می کند و با رشد شاخص بها، انگیزه تقاضا سرمایه ای نیز افزایش خواهد یافت. افزایش شاخص بهای مسکن سبب افزایش قیمت زمین و با افزایش قیمت زمین به عنوان مهمترین نهاده تولید، اثرات تورمی برای کشور ایجاد خواهد شد و در نهایت کاهش توان اقتصادی خانوار را در پی خواهد داشت. همچنین این رویکرد در خلاف رویکرد کلی دولت برای کاهش تورم است و این احتمال را دارد که برنامه دولت برای کاهش تورم را با اخلال روبرو سازد.
 
با این شرایط، شورای پول و اعتبار باید به جای حذف شرایط تخصیص تسهیلات یا افزایش سقف تسهیلات، به فکر کاهش سود بانکی وام ها یا افزایش دوره های بازپرداخت اقساط باشد تا وام های خرید در استطاعت بخش بیشتری از تقاضای مصرفی بازار مسکن قرار گیرد و بازار مصرفی به بازار سرمایه ای در بخش مسکن تبدیل نشود.
 
کارشناس شهرسازی